Ради удачной планировки покупатели могут пожертвовать месторасположением. У большинства товаров и услуг существуют стандарты качества, и знание этих стандартов могло бы сильно упростить жизнь потребителю. Но не всегда рядовой покупатель обладает достаточными познаниями, чтобы разбираться во всех тонкостях стандартов. В идеале потребитель должен быть так защищен от несоответствия стандарту качества, что вся проблема при покупке сведется к выбору цвета каемки на тарелке, формы баночки со сметаной, то есть к однозначно вторичным вещам. О таких вторичных вещах при приобретении квартиры в новостройке говорил с участниками своего традиционного социологического опроса «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».
«Я вся такая противоречивая» Организаторы опроса решили не касаться вопросов безопасности сделки, цены за квадратный метр и района проживания и просили респондентов выделить критерии из списка, которые те считают важными: площадь квартиры, расстояние до метро, тип дома, наличие парковки, обустроенный внутренний двор, инфраструктура района, количество комнат, внутренняя инфраструктура, безопасность проживания, планировка. Мнения распределились следующим образом. Самую многочисленную группу образовали респонденты (25,6%), которые не смогли ранжировать критерии, так как им важен комплексный подход к столь ответственному делу, как покупка жилья.
Второй и третьей по количеству набранных голосов стали «планировка» (12,3%) и «безопасность проживания» (11,9%). Остальные критерии набрали меньше 10%, выдавив на последнее место расстояние до метро и площадь – по 3,2%. Следующие два вопроса касались достоинств и недостатков нового жилья. Самыми упоминаемыми в числе преимуществ оказались такие факторы, как современные планировки (30%), инфраструктура жилых комплексов и притягательность самого факта обладания новой вещью (по 14%), надежность современных материалов и технологий (13%).
Некоторые недостатки оказались близнецами только что перечисленных достоинств. Например, 33% опрошенных сомневаются в качестве строительства. Еще 10% недовольны сроками сдачи объектов и 9% – удаленностью от МКАД, откуда, собственно, вытекают дальнейшие претензии к инфраструктуре. Предпочтение планировкам Анализируя изложенные выше цифры, www.metrinfo.ru пришел к выводу, что бросающаяся в глаза «россыпь» мнений и неготовность выделить главное у большого количества опрошенных свидетельствует об эмоциях, которые охватывают людей, если речь заходит о покупке квартиры, пусть даже в теории. Но если отвлечься от переживаний и чувств, то и логику респондентов проследить можно. Даже когда они, кажется, противоречат сами себе, отмечая в числе достоинств современные технологии строительства, и тут же говорят о плохом его качестве. Но ведь такая проблема действительно есть.
Да, сегодня применяются и вентилируемые фасады, и стены возводят, которые должны сохранять тепло и не пропускать лишних звуков, и элементы «умного дома» присутствуют. А вот квалификация строителей вызывает большие вопросы и разочарования. Еще один интересный момент – позиция «планировка» заметно опередила «близость к станции метро». А это говорит о том, что многим людям важнее то, что внутри, а не снаружи, ради комфортной квартиры они готовы мириться с некоторыми неудобствами, связанными с месторасположением дома. И, конечно, обращает на себя внимание, что москвичи хотели бы жить без криминальных приключений, по крайней мере, в собственном доме. Требование безопасности проживания при выборе будущего жилья становится одним из основных. Что посоветовали эксперты Конечно, к чисто гипотетическому теоретизированию респондентов журнала нельзя относиться как к абсолютно достоверному срезу покупательских предпочтений по вторичным критериям выбора квартиры.
Поэтому журнал обратился к экспертам, чтобы выяснить у них, какие обычно алгоритмы выбора объекта для покупки они наблюдают на практике. Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», подтверждает, что для многих молодых покупателей в приоритете не близость к Кремлю, а качество жизни всей семьи, для них важно не только то, что за стенами квартиры, а что внутри нее. Выбирая между крошечной «двушкой» где-нибудь в районе «Семеновской» и просторной трехкомнатной квартирой в 7 км от МКАД, в которой будет современный ремонт, большая кухня, светлые детские, они останавливаются на втором варианте (см. статью «Новостройки: Новая Москва против Подмосковья. Что перевесит – статус столицы или более доступная цена квадратного метра»). А Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, говорит об иррациональной составляющей покупки, то есть выбирают «то, что понравилось, порой вопреки здравому смыслу». Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», тоже в первую очередь упоминает эмоциональный фактор: «Эмоции потребителей связаны с удовлетворением базовых человеческих потребностей в комфорте и безопасности в будущем жилье».
С учетом этого фактора строятся и концепции продвижения. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», напротив, ранжировала только рациональные критерии, на которые обращают внимание рядовые покупатели, выделив главную тройку – месторасположение, транспортная доступность объекта и репутация застройщика. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», заочно согласившись с Марией Литинецкой в том, что месторасположение объекта – важнейший критерий, отметил любопытный момент из области психологии. Эксперт утверждает, что «около 60% покупателей выбирают расположение, с которым они связаны неким образом (живут недалеко, выросли или работают недалеко, родственники недалеко)». Недобросовестные продавцы могут знание «слабых мест» в покупательских стратегиях выбора использовать для манипуляции ими. Ну, для того, чтобы защититься от манипуляций, для более сознательного и взвешенного подхода к приобретению, профессионалы рынка дали несколько советов потребителям. Марина Пиатрович, руководитель отделения «Кузьминки» компании «Азбука Жилья», предложила несколько неожиданный порядок в ранжировании критериев. Она советует обратить внимание на внешний вид дома, двора, познакомиться с потенциальными соседями (хотя бы визуально оценить перспективы соседства с ними), потом оценить вид из окон (только поначалу кажется, что это неважно, а на самом деле апокалиптический пейзаж с дымящими трубами может навести тоску на кого угодно). Марина Пиатрович считает, что «если выбирать покупку, начиная с указанных пунктов, то и цена квартиры становится во многом оправданной».
Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) тоже советует пообщаться с потенциальными соседями, поскольку они могут оказаться бесценным источником достоверных данных о доме, его проблемах и т.п. От себя добавим, что сегодня практически каждая новостройка имеет свой неофициальный форум, созданный будущими жильцами, где люди делятся информацией и обсуждают разные проблемы. Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов из тонкостей потребительских качеств жилья отмечает еще и освещенность квартиры. Хотя дом изначально проектируется по нормам инсоляции, всем покупателям стоит обращать внимание на стороны света, на которые выходит ваше жилье. Особенно для квартир, выходящих в замкнутые дворы домов в форме буквы П. Конечно, эксперты говорят о том, что зачастую нельзя оценить многие параметры будущего жилья, так как покупатель видит или бетонную коробку, или виртуальную версию будущей квартиры. Но если есть возможность посетить строящийся дом, то этим надо обязательно воспользоваться. Многие застройщики устраивают шоу-румы, причем зачастую это реальные квартиры, которые потом, после того как они выполнят свою демонстрационную функцию, продаются. Интересный аспект упомянут Софьей Лебедевой. Она рекомендует запросить «информацию об инженерных мощностях проекта, откуда идет водозабор и электричество в жилой комплекс, поскольку застройщик может не располагать отпуском мощности и техническими условиями на присоединение к сетям коммуникаций». Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» тоже обращался к данной теме. На портале www.irn.ru публиковалось довольно много материалов, посвященных покупке жилья в новостройках. Совсем недавно выбору квартиры в «малоэтажках» была посвящена статья «Картина маслом: характеристики малоэтажного жилья».
На www.irn.ru проводились онлайн-конференции с профессионалами рынка, где рассматривались такие проблемы, как качество строительства, преимущества и недостатки разных технологий, удобство проживания в новых районах. (Читайте материалы «Монолит VS Панель: за чем будущее?»; «Качественная архитектура подмосковных проектов: может ли красивое быть доступным?»; «Кварталы для комфортной жизни – новый тренд старой Москвы».) Да и сегодня проводится конференция, что называется, «прямо в масть»: «Где в Москве и Подмосковье найти квартиру как в Европе?». И хотя в данной статье речь идет о потребительских характеристиках жилья, юридические рекомендации никогда не бывают лишними. (См. статьи «Что обязательно проверять при покупке квартиры на первичном рынке», «Что в первую очередь проверить при покупке квартиры».)
Можно, конечно, представить себе человека, который, детально ознакомившись со всеми рекомендациями, принимает решение махнуть рукой, дескать, всего не упомнишь, и собирается полагаться только на свои впечатления и житейский опыт. Такому бесстрашному человеку остается только пожелать удачи. Но одной удачи может быть мало. Когда речь идет о серьезном приобретении, а квартира едва ли не самое серьезное приобретение в жизни большинства наших соотечественников, пожалуй, стоит подстелить соломки и послушать профессионалов.
Полностью отчет о проведенном социологическом исследовании читайте в статье «Народное мнение: покупая квартиру в новостройке, надо учесть все нюансы». Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения в округах Москвы. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.