Договор дороже рисков

Какие стандарты ипотечного кредитования ЦБ готовит банкирам

Ипотека стала первым видом кредитования, подведенным под новый стандарт работы. В документе, подготовленном группой экспертов и находящемся на согласовании в ЦБ, установлены правила предоставления ипотечных кредитов, в том числе перечень информации и рисков, которые банк должен раскрыть клиенту до подписания договора. Как отмечают эксперты, документ избавит клиента от многих уловок, на которые шли банки и застройщики, но ставки по кредитам, скорее всего, достигнут 20% годовых.

“Ъ” ознакомился с текстом «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», который был одобрен 18 июля комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций, созданным при содействии Банка России. Как ожидается, он будет введен в действие с 2025 года.

Согласно документу, сумму ипотеки рекомендуется устанавливать таким образом, чтобы она не превышала 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки. Но только в тех случаях, когда нет основания ожидать частичного погашения долга в краткосрочном периоде (например, с использованием средств материнского капитала либо полученных в результате продажи иного имущества или же доходов из других источников), а также при отсутствии иного обеспечения (например, поручительства) в достаточном объеме. Как считает вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков, Центробанк пытается не допустить ситуаций, когда клиент через год-два после оформления ипотеки при досрочной продаже квартиры не сможет перекрыть деньгами от продажи недвижимости тело долга.

Кроме того, стандарт предполагает практику, при которой банк бы запрашивал у клиента информацию о том, использует ли он кредитные средства и получает ли материальную выгоду от застройщика как часть условий приобретения ипотеки.

Это делается для того, чтобы снизить долю закредитованных заемщиков. Ведь клиенты, не имеющие накоплений, порой прибегают к взятию потребительского кредита, чтобы внести его в качестве первоначального взноса. Так, в 2023 году ЦБ оценивал долю заемщиков, бравших перед ипотекой потребкредит в размере свыше 100 тыс. руб., в 6,2–6,9%. Как отмечает Алексей Войлуков, порой происходит так, что риэлтор сразу запрашивает одобрение на получение потребкредита и тут же на получение ипотеки. Поскольку обновление базы бюро кредитных историй может быть с лагом в два-три дня, то ни первый, ни второй банк не узнает, что выдается два кредита в одни руки.

Как записано в стандарте, до 1 июля 2025 года банки смогут получать плату от заемщика за установление пониженной ставки при ее выплате из собственных средств заемщика. Однако банк не вправе получать компенсацию от застройщика в таких случаях, если это приводит к удорожанию недвижимости. По словам главного эксперта «Русипотеки» Сергея Гордейко, новацией является то, что стандарт обязывает банкиров раскрывать до заключения ипотечного договора информацию об удорожании сделки, а также риски, связанные с невозможностью отчуждения недвижимости по цене приобретения.

На начало 2024 года число ипотечных заемщиков, по оценке ЦБ, достигло 10,6 млн человек против 9,0 млн человек на начало 2022 года. По статистике, в 2023 году банками было оформлено более 2 млн ипотечных договоров, в 2022-м — 1,3 млн, в 2021-м — 1,9 млн, в 2020-м — 1,78 млн. В то же время число людей, имеющих помимо ипотечного еще и необеспеченный кредит, на начало 2024 года превысило 6 млн.

Вместе с тем Сергей Гордейко считает излишним пункт, который предусматривает при досрочном погашении ипотеки возврат клиенту уже уплаченной единовременной комиссии за снижение процентной ставки. По его мнению, в условиях высоких рыночных ставок по ипотеке плата за пониженную процентную ставку едва ли не единственный выход для клиента, чтобы иметь возможность оформить кредит, поскольку требования к доходам заемщика на прежних чеках резко возросли.

В целом сам документ эксперт считает противоречивым, в том числе и из-за его формулировок (в каких-то пунктах отражены рекомендации, где-то встречаются более требовательные формулировки). Ипотечный стандарт предполагает, что рынок избавится от хитростей, на которые шли банки и застройщики, позволяя делать приобретение недвижимости возможным в условиях высоких процентных ставок. «Если такие схемы убрать, на рынке останется ипотека под 20% годовых и более, которую никто не сможет взять»,— указывает господин Гордейко. Впрочем, по словам Алексея Войлукова, большинство из системно значимых банков уже отказались от использования схем и практик, которые описаны в текущей версии ипотечного стандарта. «Вопрос остался к единичным крупным игрокам и другим банкам меньшего масштаба, которые могли бы подстроиться под практики лидеров рынка»,— считает он. При появлении новых недобросовестных схем на ипотечном рынке они будут включаться в документ, ожидает эксперт.

Сам регулятор называл стандарты «перспективным форматом мягкого регулирования», считая, что совместная работа над такими документами «поможет транслировать на рынок мнение Банка России о том, какие практики он считает хорошими, а какие нет».

В течение 30 дней с момента поступления Банк России должен рассмотреть данный ипотечный стандарт, а уже после согласования с регулятором комитет должен будет его утвердить. По мнению Алексея Войлукова, учитывая, что документ «прорабатывался около года, Банк России, вероятнее всего, согласует его».