Девелоперы подменили дисконт

Они придумывают разные способы увеличения продаж

Девелоперы стали увеличивать объем продаж квартир с дисконтом. По словам экспертов, такая тенденция может стать предпосылкой к снижению цен на первичное жилье, поскольку причин для кардинальной смены рыночной конъюнктуры нет. Впрочем, зачастую такие скидки носят искусственный характер, когда стоимость на квартиру изначально завышается, чтобы при самой сделке предоставить покупателю максимальный дисконт.

О том, что в январе 2025 года в целом по России цена квадратного метра в новостройках в объявлениях оказалась на 11,8% больше, чем при реальных сделках, “Ъ” сообщили в «Домклик» и Центре финансовой аналитики Сбербанка. Самую существенную разницу в январе 2025 года фиксируют в Башкирии, где стоимость квадратного метра в объявлении на 28,4% больше, чем при покупке, следует из исследования. В Нижегородской области и Татарстане разница между заявленной ценой и средней стоимостью конкретных сделок составила 24,5% и 10,1% соответственно. В Москве заявленная стоимость оказалась на 16,4% выше, чем при сделке, говорится в совместном исследовании «Яндекс Недвижимости» и сервиса «Пульс продаж новостроек».

После отмены массовой льготной ипотеки спрос на первичном рынке жилья заметно сократился по всей России, что привело к затоваренности на крупных региональных рынках. По итогам 2024 года объем предложения такого жилья увеличился на 30% год к году. В сложившейся ситуации застройщики активнее предлагают скидки при покупке квартиры в новостройке, отмечает коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. По его словам, девелоперам выгоднее предложить дисконт, чем держать нераспроданные квартиры на балансе после ввода в эксплуатацию.

43 процента сделок на рынке жилых новостроек Москвы в конце 2024 года совершалось с привлечением ипотечных средств, по данным Nikoliers.

Тем не менее специальные предложения приводят к дополнительным расходам, которые застройщики пытаются компенсировать повышением цены, констатирует управляющий партнер Penny Lane Realty Андрей Садо. По подсчетам Центра финансовой аналитики Сбербанка, стоимость жилья на российском первичном рынке увеличивается примерно на 0,3–0,4% в месяц.

Однако стагнация спроса на такую недвижимость не позволяет восполнить расходы таким образом: затраты девелоперов растут быстрее инфляции, говорит директор Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников. Тем временем разрыв между ценой предложения и стоимостью сделки незначительно растет второй месяц подряд, что косвенно подтверждает возможность скорого снижения цен на квартиры в новостройках, говорит господин Матовников.

Сложившаяся ситуация вынуждает застройщиков, по словам гендиректора консалтинговой компании VSN Group Яны Глазуновой, «предлагать мнимую скидку» на квартиры в новостройках, когда цены на лоты искусственно завышаются, а во время покупки предоставляемые дисконты возвращают цену к рыночной.

Кроме того, большинство девелоперов не отображают на своих сайтах полные условия предоставления скидок, говорит директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков. По его словам, выгодное для покупателя предложение может быть актуально только при полной оплате, а при использовании, например, «траншевой ипотеки», которую сейчас застройщики активно продвигают, размер скидки может быть сокращен вдвое.

В некоторых регионах наблюдается обратный тренд. В январе 2025 года в Ленинградской области цена в объявлении о продаже квартиры в новостройках на 7% меньше, чем при сделке, подсчитали в «Домклик» и Центре финансовой аналитики Сбербанка. В Самарской области показатель ниже на 6,1%, в Омской области — на 5,4%.

На фоне недоступности ипотечного кредитования девелоперы пользуются другими инструментами для повышения продаж — например, беспроцентной рассрочкой и субсидированием ставки по ипотеке. Такие специальные предложения влекут за собой увеличение для покупателя конечной цены квартиры, подчеркивает Яна Глазунова.