Украинским риелторам придется работать в рамках строгих правил. Правительство устанавливает максимальную стоимость их услуг и обязывает всех агентов по недвижимости получить высшее образование и специальный сертификат.
Такой специалист должен подтверждать квалификацию раз в три года и застраховать свою ответственность перед клиентами. Эксперты считают, что эти нормы избавят рынок от «теневых» схем и откровенного мошенничества. Подобные проекты уже реализованы во многих странах мира.
Хотя сами риелторы говорят, что нововведения пролоббированы страховыми компаниями и могут разрушить налаженный за много лет бизнес.
Трехпроцентный барьер
Узаконить риелторскую деятельность в Украине пытаются уже пятый год. И депутаты, и сами участники этого очень прибыльного рынка неоднократно разрабатывали различные проекты. Документы зачастую не только не совпадали по смыслу, но даже противоречили друг другу. Причем в самых принципиальных моментах. Тем не менее некоторые законопроекты, которые и были приняты в первом чтении парламентом, до сих пор там и пылятся. Нынешняя инициатива принадлежит Министерству экономического развития и торговли (МЭРТ). Это вторая версия документа, который подготовили чиновники ведомства. Предыдущий законопроект рассматривался в феврале-марте и был раскритикован риелторами за абсурдность отдельных норм.
Попытка № 2 оказалась более удачной: агенты по недвижимости уже не объединяются против документа в целом, лишь пытаются изменить некоторые его формулировки. Например, дебаты разгорелись вокруг нормы о регулировании стоимости риелторских услуг. МЭРТ предлагает установить верхнюю планку — не больше 3% цены самой сделки (купля-продажа или аренда недвижимости). «Это нарушение рыночных условий ведения бизнеса, которое противоречит заявленной государством политике дерегуляции, — уверен президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Сергей Злыдень. — У предпринимателя должна быть свобода выбора, и окончательно этот вопрос решается в процессе переговоров между клиентом и исполнителем».
Злыдень уверяет, что сейчас доход риелтора составляет 2,5—5% цены сделки, государственные ограничения рынку не нужны. Но глава нацсовета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко с коллегой не согласен: «Тарифные ограничения в деятельности агентов по недвижимости есть во многих странах. К примеру, в Швейцарии комиссия составляет 3%, в Италии 5%, а в США от 3,5 до 10% в зависимости от штата. Зарубежные риелторы нормально работают в таких условиях, так что для наших агентов ничего страшного здесь тоже нет. Более того, в законопроекте есть просчет. Не указано, кто именно будет платить комиссию: покупатель или продавец, арендатор или арендодатель. Из-за этого риелторы без зазрения совести будут взимать плату за услуги с обеих сторон сделки. В результате 3% легко трансформируются в 6%», — поясняет Бондаренко.
Заметим, что при аренде жилья тарифы агентов еще более драконовские — 50—100% месячной стоимости жилья. Естественно, у риелторов не вызывает восторга намерение ограничить их запросы даже шестью процентами.
Нас всех учили понемногу
Горячие споры среди риелторов вызывают новые требования к квалификации. В МЭРТ считают, что каждый агент по недвижимости должен иметь высшее образование. С учетом того, что сейчас на этом рынке с переменным успехом подвизаются и магистры филологии, и выпускники ПТУ, и обладатели справки об окончании средней школы, новое требование сократит количество брокеров минимум на треть.
«Это нормальный, адекватный подход к повышению качества риелторских услуг, — считает Брондаренко. — Более того, в предыдущем варианте документа риелторов обязывали иметь профильное (юридическое или экономическое) высшее образование. Зато сейчас претендовать на сертификат агента по недвижимости сможет выпускник любого вуза».
Сертификат будет выдаваться агентам бессрочно, однако подтверждать его придется раз в три года на курсах повышения квалификации. Если риелтор не явился на курсы, документ автоматически аннулируется. А его обладатель становится нелегалом на рынке — предоставлять услуги он не сможет.
После получения «корочки» новоиспеченный специалист обязан пройти год стажировки, а затем внести о себе данные в государственный реестр субъектов риелторской деятельности. Такой документ хочет вести МЭРТ. Регистрация будет стоить три необлагаемых налогом минимума доходов граждан (на сегодняшний день 51 грн).
Только после прохождения всех процедур риелтор получает право выйти на рынок. Сейчас брокеры проходят добровольную сертификацию в профильных общественных объединениях, но большинство не видит смысла в этой процедуре. Наличие «корочки» ничего не дает ее обладателю. Даже потеряв такой сертификат, агент все равно сможет зарабатывать, проводя операции с недвижимостью.
Если законопроект будет принят, доступ к риелторской деятельности получат квалифицированные специалисты. На словах этого хотят и сами риелторы, но представители бизнеса не довольны. В первую очередь — слишком большим участием государства в легализации их деятельности. «Все ключи от профессии оказываются в руках у чиновников МЭРТ, — поясняет вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью (АПУН) Анатолий Топал.
— Это ведомство будет вносить риелторов в реестр, разрабатывать программы обучения, сертификации и курсов повышения квалификации. В наблюдательный совет при МЭРТ войдут только 50 представителей общественных организаций. Очевидно, что ими станут «ручные» участники рынка. Произойдет монополизация сферы услуг частными лицами, которые наделены государственной властью».
По расчетам Топала, чиновник, который непосредственно будет контролировать сертификацию риелторов, сможет получать порядка $5—6 млн в год в виде взяток и откатов. «Это только себе в карман, не передавая дальше по цепочке, — уверяет вице-глава АПУН. — Законопроект еще не подан в парламент, а уже ходят слухи, что для «ускоренной» сертификации придется заплатить конкретным лицам $10 тыс. Для крупных агентств недвижимости это посильная сумма, а небольшие компании такую плату за «вход» однозначно не потянут. Соответственно, они будут вынуждены уйти с рынка. При этом нет гарантий, что риелторы, оставшиеся в игре, — профессионалы. Среди них также могут быть мошенники. Но клиенты об этом узнают только из личного опыта».
Не за страх, а за деньги
Новый проект все же предусматривает защиту клиента от риелторов-жуликов. В МЭРТ хотят ввести обязательное страхование гражданско-правовой ответственности агентов недвижимости. Минимальное страховое покрытие будет устанавливать правительство, а предметом договора, скорее всего, станет цена недвижимости. С этой нормой риелторы тоже согласны в общем, но не довольны частностями. По словам Бондаренко, страхование при сделках купли-продажи жилья — практика многих европейских стан. Однако в Европе страхуют титул собственности, или проще говоря, риск потери имущества. В украинском же варианте непонятно, что планируют страховать и почему за это должно платить агентство.
«Если мы страхуем профессиональную ответственность риелтора, тогда сумма страхового покрытия не должна превышать комиссию агентства, — поясняет Бондаренко. — Например, взяли 3% от суммы сделки и в случае расторжения те же 3% вернули клиенту. Чиновники предлагают возвращать пострадавшему полную сумму сделки и мотивируют это тем, что в расторжении виновато агентство — не разглядело, а то и подыграло мошенничеству одного из клиентов. Однако агентство не должно заниматься экспертизой документов, оно выполняет посреднические функции. Поэтому ответственность должна быть в размере платы за услугу риелтора. Остальное должен возместить тот из участников сделки, кого суд признает мошенником».
С коллегой согласен и Топал, он утверждает, что государство имеет достаточно рычагов влияния на мошенников с помощью Гражданского и Уголовного кодексов. Поэтому норма о страховании выглядит как результат лоббирования заинтересованных страховых компаний. «Я готов страховать ответственность на открытом рынке, а документ создает ситуацию, когда доступ к услуге будет у избранных страховщиков», — подчеркивает эксперт. Впрочем, обычным гражданам все равно, кто и на какую сумму застрахует их агента. Как правило, люди обращаются в агентство, чтобы избежать бумажной волокиты и избежать квартирных аферистов. При этом специалисты, на которых возлагается главная надежда в решении этой проблемы, не торопятся взять на себя свою же ответственность, хотя деньги с клиентов берут немалые.