Прошлый год прошел для региональных рынков недвижимости под знаком застоя: цены на вторичное жилье в городах и весях сохранились на уровне отметок 2012 года.
Но в январе, едва кончились каникулы, российский рубль резко пошел ко дну. Потребуются ли корректировки для ранее сделанных прогнозов? Тревожные события на валютных фронтах продолжают развиваться. Во второй половине февраля официальный курс евро впервые в истории с легкостью пересек отметку 49 рублей. Спокойствия профессиональным и непрофессиональным участникам рынка недвижимости такое положение дел не добавляет.
Оценки опрошенных редакцией региональных экспертов оказались разнонаправленными. Одни представители российских регионов говорили о внезапно выросшем интересе к новостройкам. Другие – о том, что продавцы вторичных квартир порываются снимать объекты с продажи до лучших времен, а некоторые пытаются поднять цены, мотивируя решение логикой: «если за три миллиона рублей не продавалось, то пусть теперь за четыре не продается».
На вторичном «фронте» – пока без перемен
«Оживление, наметившееся на столичном рынке недвижимости в четвертом квартале прошлого года, переросло в легкий ажиотаж в январе», – комментирует независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков (Москва). Причем виноваты, по мнению эксперта, не скачки валютных курсов, а отголоски «декабрьской волны», связанной с растущим недоверием населения к перспективам сохранения средств на депозитах. Но есть и встречная тенденция: неожиданно для покупателей некоторые хозяева столичных квартир стали снимать свои предложения с продажи или корректировать цены в сторону повышения. Правда, на данный момент эти настроения несильно отразились на активности рынка, ведь в январе, как правило, закрываются декабрьские договоренности и завершаются ранее начатые сделки.
«У нас на вторичном рынке все пока спокойно, предложение заметно превышает спрос, цены с начала осени слегка “сползают”, но массового снятия объектов с продажи, к счастью для риэлторов, не наблюдается», – говорит Ольга Серегина («Адвекс. Тюмень»). Вместе с тем эксперт из Тюмени отмечает, что три четверти посленовогодних покупателей интересуются исключительно новостройками. Еще одна особенность момента, также отмеченная наблюдателем, заключается в том, что в структуре январских сделок доминируют варианты со стопроцентной оплатой – без ипотеки и предоставляемых застройщиками рассрочек. Но «сырьевые» и столичные регионы – это еще не вся Россия. Во многих городах отголоски событий на валютных фронтах почти не ощущаются. «На вторичном рынке жилья Воронежа после декабрьского снижения наблюдается возврат к ценам ноября 2013 года.
Но стагнация продолжается, и на рынок никакого влияния валютный фактор пока не оказал», – делится данными сертифицированный аналитик Алексей Москалёв («ИнвестОценка»). Эксперт уточняет, что после декабрьского падения в январе цены вернулись в коридор 47-47,5 тыс. руб. за кв. м, в котором находились на протяжении всего прошлого года. В январе и первой половине февраля в Новосибирске наблюдался застой на рынках новостроек, вторичных квартир и земельных участков.
Об этом сообщил Александр Астахов (Rolband & partners). По его мнению, колебания валютных курсов пока не повлияли ни на цены предложения, ни на объем сделок. Как отмечает сертифицированный аналитик Алексей Скоробогач (Пермь), в регионе выросли цены на новостройки. Но эксперт уверен, что новые реалии валютных курсов здесь ни при чем. Основная причина подорожания – изменение структуры предложения: в январе на рынок вышли шесть значимых объектов. Один из них находится в центре города, а три – в прилегающих к центру районах с традиционно высокими ценами. И, соответственно, это «подтянуло» первичный рынок жилья Перми.
Цены на вторичные квартиры, а также на новостройки, которые «засветились» в продаже до января этого года, остались на прежнем уровне. «Январь был, как обычно, инертным. Рублевые цены на вторичном рынке выросли на 0,5%, предложение снизилось на 1,3%. Никаких событий, выбивающихся за рамки уже привычной картины стагнации, не отмечено», – констатирует Михаил Хорьков, руководитель информационно-аналитического отдела Риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (Екатеринбург). Правда, на официальном сайте УПН появился индикатор, показывающий динамику цены квадратного метра в долларах, который местные аналитики в шутку окрестили «отрезвлятором» для инвесторов.
«Конечно, на квартирном рынке Екатеринбурга есть покупатели, которые, взвесив все “за” и “против”, предпочли недвижимость прочим вариантам сбережения. Но, на наш взгляд, их число не настолько велико, чтобы внести заметные коррективы в рыночный тренд», – продолжает Михаил Хорьков.
«Рынок активизировался по сравнению с осенью, цены немного растут, ажиотажа нет, – характеризует ценовую ситуацию в Ульяновске Александр Диков (ЗАО “Центр недвижимости”). – Но с событиями на валютном фронте эти подвижки никак не связаны: в отличие от столиц, на рынке недвижимости нашего региона цены всегда номинировались в рублях».
«Рублевые» и «долларовые» города
Напомним, что в конце прошлого века региональные рынки недвижимости аналитики делили на «рублевые» и «долларовые». И после кризиса августа 1998 года, когда за четыре месяца курс доллара подскочил с 6 до 20 рублей, в следующем 1999 году обвал «долларовых» цен случился именно в тех регионах, где цены считали в валюте. В тот памятный период послекризисное восстановление в «рублевых» и «долларовых» городах происходило по разным сценариям. Законодательный запрет на указание цен на недвижимость и прочие товары в иностранной валюте вступил в действие в 2007 году, но «рудиментарная» зависимость ценообразования на недвижимость от скачков курсов доллара и евро сохранилась прежде всего в «валютных» регионах. Правда, соскочив с долларовой зависимости, рынок недвижимости прочно попал в нефтяную. В период, когда рубль укреплялся на фоне растущих цен на углеводородное сырье, «квадрат» среднестатистической российской квартиры дорожал вместе с ним, и почти синхронно.
В результате с 2002 года начался многолетний непрекращающийся период бурного роста цен на недвижимость, сопровождавшийся неумелыми попытками властей хоть как-то их обуздать. Уточним, что с 2000 по 2008 год цены на квартиры в Москве выросли в семь-восемь раз, в регионах – в пять-шесть раз. Но вместе с ценами за тот же период более чем в два раза выросли и объемы жилищного строительства. Но сегодня все иначе. Мировые цены на нефть по-прежнему удерживаются на высоком уровне, а рынок жилья пребывает в состоянии стагнации. «Конечно, валютные скачки и сырьевая конъюнктура – важные факторы, которые по-прежнему влияют на рынок, и в первую очередь – на сегменты дорогой российской и зарубежной недвижимости.
Но их воздействие на сегмент демократичных квартир уже опосредованно», – считает главный аналитик Российской Гильдии риэлторов Геннадий Стерник. По словам Геннадия Стерника, массовый рынок жилья в России уже не столь зависим от валютно-сырьевой конъюнктуры, как несколько лет назад. Есть и более «современные» факторы, влияющие на цены российских квартир, – рост доходов населения и развитие ипотеки. Но доходы почти не растут, радикального снижения ставок ипотеки не предвидится, а застройщики, выводящие на рынок проекты массового жилья, увеличивают объемы предложения, балансируя на грани ценовой недоступности. Таким образом, даже рублевые цены для потенциальных покупателей – уже на пределе их возможностей.
Деньги сегодня – конкуренция завтра
Прогнозы экспертов, как всегда, осторожны и неоднозначны. «Рынок жилья Екатеринбурга изменился, – говорит Михаил Хорьков. – Продавцы вторичных квартир уже не смогут повлиять на баланс предложения, снимая с продажи квартиры на неопределенный период. Погоду на рынке в 2014 году будут делать девелоперы, заложившие слишком много проектов в прошлом году, которые будут вынуждены привлекать покупателей в любых условиях».
В соответствии с этим наш эксперт предполагает, что из-за обострения конкуренции между застройщиками цены (и на первичном, и на вторичном рынках) останутся на сегодняшнем уровне либо будут снижаться. Однако московский рынок квартир, по мнению Юрия Кочеткова, в ближайшее время имеет шансы перейти на новую, более высокую ценовую ступень. При этом эксперт уточняет, что от колебаний курса валюты больше денег в карманах покупателей не становится.
Как показывает опыт, после моментов оживлений и встрясок обычно наступают периоды ощутимого сокращения активности рынка. С выраженным ростом цен на жилье, опережающим среднероссийские показатели, сегодня могут столкнуться в первую очередь регионы, в которых развивается производство, формируются локальные центры занятости и создаются новые рабочие места. Это сегодня почти аксиома. Но все большую долю заработанных россиянами денег забирает первичный рынок жилья.
Январский и февральский всплеск интереса к новостройкам эконом-класса на ранних стадиях строительства отмечен в первую очередь в городах с высокой деловой активностью: все-таки в некоторых крупных компаниях по-прежнему выплачиваются годовые премии. При этом количество предложений по ипотеке для новостроек растет, а доверие к банковским депозитам падает. Поэтому зажиточные россияне все-таки поспешили зафиксировать прибыль в квадратных метрах, причем в основном «нового бетона». Но такой всплеск интереса к «инвестиционным» квартирам не радует даже самих девелоперов. Дополнительные оборотные средства сегодня грозят завтра обернуться высоким уровнем конкуренции, снижением рыночной активности и риском недофинансирования.