Украинцы могут больше не бояться брать ипотечный кредит под 3% годовых. Государство документально подтвердило, что гарантирует застройщикам и банкам возврат их денег, и людям не придется самостоятельно платить неподъемные суммы.
Подписанный президентом закон фактически обязал правительство независимо от экономической ситуации в стране финансировать программу доступного жилья. Но юристы предупреждают: определенные риски остались.
Конкурсные метры
Закон о содействии ипотечному кредитованию, подписанный президентом на днях, парламент принял еще в начале июля. По наблюдениям экспертов, с этого дня число украинцев, претендующих на льготную ипотеку, резко пошло вверх. Всего за месяц очередь выросла с семи до девяти с половиной тысяч человек; увеличилось и количество квартир, которые можно купить по условиям этой программы. Сегодня предложение уже почти соответствует спросу: на 9619 свободных квартир приходится 9613 граждан, желающих воспользоваться удешевленным кредитом. Правда, договоры на получение льготных ипотечных займов пока заключили всего 114 человек.
В Министерстве регионального строительства ситуацию с медленной выдачей кредитов населению объясняют бумажной волокитой. По словам Александра Алипова, исполняющего обязанности строительного министра, программу тормозила задержка с аккредитацией банками застройщиков и объектов, предлагаемых к участию в программе. Однако сейчас вопрос урегулирован, и процесс кредитования, что называется, поставлен на поток. До конца года десять банков-участников госпрограммы смогут осчастливить если не 30 тысяч семей (изначальные планы правительства), то хотя бы всех, кто зарегистрировался.
Платежная способность
Долгожданное появление дешевой ипотеки депутаты и чиновники хотят поддержать новшествами и постоянными изменениями условий кредитования. Во-первых, это уже упомянутый выше закон, которым установлено, что в госбюджете на 2013-й и последующие годы должна быть предусмотрена компенсация процентов по ипотечным госпрограммам. По условиям льготной ипотеки, банк выдает кредит на покупку жилья под 16% годовых, а молодая семья берет его под 3%. Разницу банкирам погашает государство, причем компенсация выплачивается на протяжении всего срока кредитования (до 15 лет). Риск банкиров и, соответственно, заемщиков заключался в том, что возмещать проценты правительство обещало на словах. Теперь гарантия закреплена законодательно.
«Это шаг, направленный на усиление доверия к новому инструменту, — рассказал «Известиям в Украине» председатель правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Леонид Рисухин. — Подобных законодательных норм в истории нашей страны еще не было, потому что закон не просто фиксирует обязательства государства на данном этапе, но вносит изменения в Бюджетный кодекс. Сейчас норма о компенсации процентных ставок по кредитам относится к защищенным статьям государственного бюджета. Как правило, такие статьи — в приоритете любого правительства».
Второй приятный сюрприз был заложен в программу в день принятия этого закона, но уже постановлением Кабинета Министров. В правительстве решили, что ежемесячный платеж по кредиту в совокупном доходе семьи может составлять не 40%, как раньше, а половину. Кроме того, банкирам разрешено уменьшать первоначальный взнос по кредиту с 25% стоимости квартиры до 10%. Но только в том случае, если заемщик готов предоставить какой-то дополнительный залог по кредитному договору. Кстати, в качестве допзалога теперь может выступать имущество не только заемщика, но его поручителей. Еще одно новшеств — поручителем может стать любой человек (изначально договор поручительства мог заключить лишь дееспособный член семьи, который проживает вместе с заемщиком).
Помимо этого, правительство убрало планку верхней границы доходов заемщика и членов его семьи, а также отменило ежегодную подачу декларации о доходах плательщика по кредиту в налоговую службу. Таким образом, круг потенциальных претендентов на дешевую ипотеку расширился (изначально в программе был указан максимальный доход семьи в размере 25 тыс. грн), что сразу отразилось на географии спроса. Половина из выданных кредитов приходится на столицу, в то время как в девяти областях страны (Черновицкой, Хмельницкой, Херсонской, Тернопольской, Житомирской, Николаевской, Одесской, Луганской и Винницкой) не заключено ни одного договора о предоставлении доступного жилья.
Гарантийный срок
С одной стороны, можно было бы усомниться в прозрачности выдачи льготных кредитов. Исходя из статистики, самые большие проблемы с жильем испытывают именно жители Киева, зарплата которых не позволяет воспользоваться обычной ипотекой. С другой стороны, эксперты сомневаются, что «откаты» и взятки играют в распределении займов по этой программе слишком большую роль. «Условия льготной ипотеки в реальности таковы, что государственные гарантии мало что решают, — считает адвокат столичной юридической фирмы Наталья Доценко-Белоус. — К примеру, закон о содействии ипотечному кредитованию гарантирует банкам выплату компенсаций только на текущий период, но никак не на 15 лет вперед».
Юрист опасается, что правительство при утверждении бюджета в любой момент может отказаться от такой статьи расходов. Причем банкиры однозначно предусмотрели вариант подобного форс-мажора. Мелким шрифтом в договорах указано, к примеру, о взимании искомых 13% с заемщика. С учетом этого, казалось бы, благие новшества о поручителях и дополнительном залоге оставят без квартир не только будущих квартировладельцев, но и их родственников и друзей. «Должник за непредвиденные ситуации будет расплачиваться как своими движимыми и недвижимыми активами, так и имуществом поручителей. Не стоит слишком обольщаться льготными условиями, которые предлагают коммерческие учреждения», — предупреждает Доценко-Белоус.
Дом с препятствиями
На первый взгляд, новые условия программы льготной ипотеки делают доступ к кредиту легким и приятным. Можно получать любую зарплату, не стоять в очереди на квартиру и претендовать на доступное жилье не по месту своей регистрации. Однако на практике потенциальные заемщики сталкиваются с проблемами, которые делятся на логичные и не очень.
К примеру, требование о том, чтобы заемщик был признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, призвано не допустить к дешевым кредитам риелторов и перекупщиков квартир. Впрочем, реально нуждающимся семьям добиться такого «признания» невероятно сложно. Для этого нужно пять лет быть прописанным в общежитии, коммуналке или иметь на руках нотариально заверенный договор аренды жилья на протяжении пяти лет. Также нужно иметь рекомендации с места работы, если это государственная служба. К примеру, не имея жилья, прописаться в столичном общежитии так же просто, как слетать в космос на трамвае. Нотариально заверенный договор с владельцами съемных квартир также сегодня никто не заключает, поскольку хозяевам придется платить налоги и «честно жить на одну зарплату». В лучшем случае на руках киевского квартиросъемщика заполненный риелтором договор, который не имеет никакой юридической силы. Единственное с чем, пожалуй, не будет проблемы, это рекомендация с места работы. Однако без вышеописанных бумаг этот документ особой роли не сыграет.
Кстати, требования постоянно меняются, так как местные органы власти могут устанавливать их по собственному усмотрению.